沖縄県の嘉手納基地（写真：鈴木雅博 ／PIXTA）
私事ですが、昨年10月に嘉手納基地（沖縄県）の軍用地を購入しました。いまタワマンや保険を使った相続税の節税が難しくなったことを受けて、高齢の富裕層の間で軍用地投資がひそかに脚光を浴びつつあります。今回は、軍用地投資の実態をレポートし、相続税対策の切り札になるのかどうかを考察します。
マンション投資と比べた軍用地投資のスキーム
軍用地投資といっても、沖縄県以外の読者は「え、何それ？」という方が多いかもしれません。まず、今回の取引事例で軍用地投資のスキームを説明します。
軍用地とは、米軍や自衛隊の基地などに使用している土地です。国（防衛省）が地主から土地を借りて、米軍や自衛隊に提供しています。国は、地主に借地料（軍用地料）を払います。
全国各地に軍用地がありますが、その7割が沖縄県に集中しており、軍用地投資と言えば、一般には、沖縄にある米軍基地や航空自衛隊那覇基地への投資となります。そのため、沖縄には軍用地を専門に扱う不動産会社がありますし、沖縄銀行や琉球銀行には軍用地用ローンがあります。
軍用地は、普通の不動産のように不動産会社を通して売買されており、筆者のような沖縄県外者でも自由に購入することができます。国籍も関係ないらしく、中国の投資家も買っているというのは、少し意外です。
今回、筆者は嘉手納基地内の雑種地119平方メートルを与那嶺一郎さん（仮名）から購入しました。その取得価額と収入・費用の明細は以下の通りです（なお、取得価額は昨年10月に発生、収入・費用は今年から毎年発生します）。
＜取得価額＞
本体価格：10,860,000円
仲介手数料：424,380円
司法書士手数料：51,000円
合計：11,335,380円
＜収入・費用＞
借地料：201,208円
固定資産税：18,792円
地主会会費：800円
年間ネット収入：181,616円
以上の取得価額と収入・費用から、今回の物件の実質利回りは1.60％（＝181,616円÷11,335,380円）ということになります。
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